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不動産管理会社とは、アパート・マンションなどの不動産オーナーが所有している賃貸物件の管理等を行う会社のことです。

その運営形態には、①管理料徴収方式、②転賃（サブリース）方式、③不動産所有方式の３つがあり、このぺーじではその３つの違いと、節税のメリット、デメリットについてご説明たします。

管理料徴収方式について

不動産の所有者は、あくまでも個人オーナーです。

不動産管理会社は個人所有物件の管理を行いますが、不動産管理会社の収入は「管理料収入」のみとなります。

この場合、管理料の設定が問題となります。高額な管理料を支払うと税務調査で否認されるケースもあります。

〈不動産管理会社を設立する5つのメリット〉

人オーナーの所得を法人や家族に分散させることができ、一人ひとりの所得を下げ、その結果実質税率と税金を下げること（節税）が可能になります。
社から給与を受け取ることができ、給与所得控除を受けることができます。
（例：年間300万円の給与の場合、給与所得控除は108万円です。）
※給与所得控除とは、給与をもらう人に認められている概算経費のことです。
人組織を持つことで節税対策の選択肢が広がります。
（例：役員生命保険や医療保険を会社で加入できます。）
経営セーフティ共済などに加入できます。
人税制上のメリットを活用できる様になります。
（例：個人の場合、青色申告をしても損失繰越期間は３年ですが、法人の場合は9年間になります。)
続税の節税や納税資金の準備ができる様になります。

〈法人設立のデメリット〉

貸（サブリース）方式について

個人オーナーが所有している賃貸物件を、不動産管理会社へ一括で貸し付ける方式です。不動産管理会社は、借上げた物件の家賃を個人オーナーへ支払います。

そして、借上げた物件について入居者の募集をして、入居者からの家賃収入を得ます。

入居者から受け取った家賃と個人オーナーへ支払った家賃の差額が不動産管理会社の利益となります。

〈オーナー側メリット〉

借主が管理会社のため賃貸割合が常に100%になり、相続税の評価が有利になります。
所得が法人と個人に分散される為、所得税対策（条件を調えれば相続税対策）になります。
管理会社は(空室があったとしても、一定額の家賃を支払わなければならない等の)リスクがある分、管理料徴収方式よりも多額の空室保証料を支払うことができ、所得税の節税効果が高まります。

〈管理会社側メリット〉

法人である為、節税方法が多くなります。
※オーナー以外の人にも給与を支払える可能性があります。
相続時、入居者等との手続、手間が軽減されます。
※死亡退職金・弔慰金（相続人×500万円）の非課税枠

〈オーナー側デメリット〉

〈管理会社側デメリット〉

不動産所有方式について

不動産（管理）所有会社が物件を取得所有し、不動産経営を行います。

不動産（管理）所有会社が不動産そのものを所有するため、家賃収入の100％が不動産所有会社に入ります。

一般的には3つある運営形態の中でこの不動産所有方式がもっとも所得移転効果が大きくなります。

〈不動産所有方式のメリット〉

〈不動産所有方式のデメリット〉

※注意点　個人オーナーが所有している土地を所有会社に譲渡すると、土地に対する譲渡所得税がかなり発生するケースがあるため注意が必要です。
（先代から相続などで受継いでいる場合が多い為、譲渡した場合の土地の取得費、いわゆる原価がほぼゼロに等しいため）
詳しくは当法人担当者にお尋ね下さい。